6) OPTIMISEZ VOTRE REVENU LOCATIF

La Section  8

Vous avez peut être déjà entendu le terme Section 8 ?

Mais qu’est-ce que la section 8 et est-ce une bonne idée d’avoir des locataires section 8 ?

Si votre loyer était versé directement sur votre compte par le gouvernement fédéral, vous sentiriez-vous rassuré ? Je crois que oui. C’est ce en quoi consiste le programme Section 8. Il est utilisé par des millions d’investisseurs aux USA pour tirer des bénéfices de leurs propriétés tous les mois. Ce programme offre une assistance au logement aux familles qui ont besoin d’un logement abordable.

7 faits importants à propos de la section 8

I. Ce programme n’est pas seulement destiné aux familles pauvres sans emploi

La section 8 aide des milliers de familles qui ont des emplois rémunérés mais qui ont besoin d’assistance pour leur loyer à cause de leur situation de famille : parents isolés, problèmes de sante d’un membre de la famille etc.

II. La Section 8 n’est pas limitée dans le temps

Dès lors que votre propriété passe l’inspection annuelle, le gouvernement U.S. continuera de vous payer.

III. Une seule défaillance et ils perdent le bénéfice de cette aide

Les locataires de la section 8 n’ont pas de deuxième chance. S’ils ne prennent pas soin de votre propriété ils risquent de perdre le bénéfice de l’aide. Et quand cela arrive, c’est définitif. Ils sont exclus de cette assistance à vie dans tous les USA. C’est une des raisons pour lesquelles ce sont des locataires fiables. Vous pensez peut être que si le loyer est payé par le gouvernement, ils se moquent de l’entretien de votre propriété. Mais ça ne ne passe pas comme cela. Votre propriété doit remplir des critères stricts, mais vos locataires aussi.

Tout d’abord ils sont sélectionnés pour être sûr qu’ils n’ont pas déjà été expulsés ou qu’ils n’ont pas des antécédents judiciaires. Et lorsque c’est possible, une visite dans leur logement actuel est effectuée, pour être sûr qu’ils en prennent soin.

La demande est forte pour la section 8. A Detroit, il y a une liste d’attente de plus de 8 000 personnes qui espèrent avoir la chance de trouver  une habitation décente. C’est leur ticket pour une vie meilleure dans un bon quartier. Cela permet aux familles de mettre leurs enfants dans de bonnes écoles.

Et pour vous, c’est une façon sûre et efficace de louer votre propriété. Votre loyer est payé directement par le gouvernement U.S. chaque mois. Vous savez que votre propriété est entretenue et vous bénéficierez d’un taux de vacance locative très bas. Car une fois qu’un locataire trouve une propriété qui lui convient, il veut rester.

Les locataires apprécient la qualité de nos propriétés et les bons quartiers. C’est pourquoi nos investisseurs bénéficient d’un taux de vacance locative de moins de 4% en moyenne. Et quand un locataire part, nous savons que nous pouvons trouver un remplaçant fiable rapidement. En effet, cela prend en général moins de 2 semaines.

IV. La Section 8 ne vous engage pas contractuellement avec le gouvernement.

Vous signez un bail classique d’un an avec votre locataire section 8. Il n’y a aucune obligation de votre part de continuer à louer votre propriété avec la section 8. Si par exemple au bout de 3 ans vous voulez un locataire classique, vous pouvez simplement annuler votre contrat. Quand vous voulez vendre votre propriété, tout ce que vous avez à faire est de donner à votre locataire un préavis de 60 jours et vous êtes libre de vendre.

V. Il y a une pénurie de maisons agréées Section 8

Dans beaucoup d’endroits, il y a une importante pénurie de logement approuvés Section 8. A Detroit par exemple, plusieurs milliers de personnes sont éligibles chaque année au programme Section 8, et plus de 8 000 familles sont en liste d’attente d'un logement. Les sociétés gestionnaires de propriétés reçoivent régulièrement 30 à 45 demandes de locataires par jour. La plupart des propriétés sont louées dans la semaine qui suit leur mise sur le marché.

VI. Qu’en est-il des locataires qui ne sont pas section 8 ?

Bien sûr, il vous appartient de choisir ou non des locataires section 8. Vous pouvez décider de faire payer un loyer au dessus de la moyenne du Mais si vous ne voulez pas des locataires section 8, quelle que soit la raison, vous devez être certain d’avoir un potentiel de locataire dans la zone où vous investissez.

VII. L’inspection Section 8

Si vous comptez louer à des locataires Section 8, votre propriété devra passer une inspection adéquate. Elle est très complète. Voici un petit échantillon de ce qui est vérifié par l’inspection :

·        Les portes extérieures doivent être étanches, fermer et fonctionner correctement.

·        Toutes les fenêtres doivent avoir des verrous permanents qui fonctionnent.

·        Tous les interrupteurs et les luminaires doivent fonctionner.

·        Tous les interrupteurs et les prises doivent avoir des plaques de finition sans fissure.

·        Pas de câble, de rallonge ou de tuyau de gaz qui peuvent constituer un obstacle.

·        Pas de fuite pour la plomberie.

·        Tous les murs et les plafonds doivent être propres et sans trous ou fissures.

·        Pas de trace de cafards, souris etc...

·        Les sols et moquettes doivent être propres et en bon état .

·        Les appareils de cuisine doivent être en place, propres et fonctionner.

·        Les chambres doivent avoir une surface minimum de 2.44m x 3.04m (7.42 m²).

·        La hauteur sous plafond doit être partout d’au minimum 2m 17.

·        Les chambres doivent avoir des placards fixes.

·        L’extérieur doit être en bon état.

·        Des rails de protection sont obligatoires lorsque porches, balcons et perrons sont à plus de 76 cm du sol.

·        Des détecteurs de fumée doivent être installés et être aux normes NFPA 74.

·        Toutes les sources de chauffage au gaz doivent être ventilées et fonctionner correctement.

·        Tous les systèmes de chauffage doivent fournir directement ou indirectement un chauffage adéquat pour chaque pièce. S’il existe, le système d’air conditionné doit fournir du froid dans chaque pièce. Le système de chauffage et/ou d’air conditionné doit fonctionner correctement et en sécurité.

Votre propriété sera inspectée chaque année et, le cas échéant, les réparations devront être effectuées pour que votre logement soit aux standards de la Section 8.

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5) COMMENT DETERMINER SI UNE AFFAIRE EST BONNE OU MAUVAISE ?

C’est assez déconcertant; toutes les personnes à qui vous vous adressez prétendent être des experts, mais vous obtenez des avis contradictoires. Mais ne vous inquiétez pas. Nous avons défini quelques lignes directrices pour vous aider à faire le tri :

1. Choisir le bon endroit

Quelle que soit la ville dans laquelle vous décidez d’investir, il vous faut bien sélectionner l’endroit. Cela peut être déterminant pour votre rendement et votre plus-value.

 Vous connaissez surement les zones à éviter dans votre propre pays, mais qu’en est-il pour les USA ? Sans une recherche approfondie, vous pourriez acheter dans une zone où la criminalité est élevée et les revenus faibles et où les propriétés sont difficiles à louer, et plus encore difficiles à vendre.

Ce que vous devez rechercher sont les bons quartiers sûrs, avec des familles de la classe moyenne, des écoles et des magasins. Les familles des classent moyennes apprécient les zones où il y a de bonnes écoles. Les bibliothèques et les magasins sont aussi une bonne chose à avoir à proximité. L’accès aux grands axes routiers est aussi important, cependant n’achetez pas à proximité d’une sortie d’autoroute.

Si une propriété n’est pas chère, il y a sûrement une bonne raison. Il est souvent préférable de payer un peu plus pour investir dans un bon quartier, vous bénéficierez ainsi généralement de revenus locatifs plus élevés et d’une meilleure plus-value.

Si un agent immobilier vous propose une propriété, demandez l’adresse complète. Ainsi vous pourrez allez voir celle-ci sur Google Street. Vous pourrez voir la propriété, parcourir la rue et voir les autres propriétés du quartier. Si l’on ne vous donne pas l’adresse complète avant d’acheter, demandez la raison. Si le vendeur est le propriétaire, qu’a-t-il à cacher en ne vous laissant regarder la propriété sur internet ?

2. Choisir le bon type depropriété

Investir dans le bon type de propriété est essentiel si vous voulez optimiser votre revenu et votre plus-value. Si le rendement est important pour vous, (et il devrait l’être), à qui allez vous louer ? Familles, couples, étudiants, vacanciers ou retraités ?

La demande la plus forte, dans des endroits où le rendement est le meilleur, émane des familles. Vous devriez donc prendre en considération ce qu’attendent les familles qui recherchent un logement.

3. Vous devriez acheter uniquement des maisons individuelles de 3 ou 4 chambres

Si le marché que vous ciblez est celui des familles, n’achetez jamais une propriété avec seulement 2 chambres. Elles sont peut être moins chères, mais il y a une raison à cela, en effet, les familles ne veulent pas les louer ou les acheter. Elles ne conviennent pas pour les familles car elles sont trop petites.

4. Achetezune propriété de préférence avec un sous-sol

Les locataires adorent avoir un sous-sol. Cela permet d’avoir de l’espace de stockage supplémentaire, un couchage occasionnel ou une salle de jeu pour les enfants. Si vous possédez une maison avec un sous-sol, non seulement elle se louera en quelques jours, mais elle vous donnera une plus-value plus importante qu’une maison qui n’en a pas.

5. Achetez des propriétés classiques

N’achetez rien de trop moderne ou avec un design farfelu. Une propriété standard avec un look conventionnel est parfaite. Les locataires les apprécient, les acheteurs les apprécient. Elles sont faciles à louer et toujours très demandées. Evitez les maisons à plus d’un étage car elles n’intéressent pas les familles.

6. Investissez dans des surfaces attractives

Vous savez ce qui est beau et ce qui vous attire, vous et vos amis. Une propriété de plus de 90 m² est une taille adaptée pour une famille. Et dans la plupart des cas, vous aurez des locataires qui feront la queue pour louer votre maison. Ne perdez pas votre temps avec des propriétés de 50 m² simplement parce que le prix est attractif.

Vous pourriez avoir des difficultés pour les louer. Et même si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez en tirer seulement qu’un petit loyer. Ca n’a pas de sens d’acheter une petite propriété quand les prix, sur le marché immobilier US, vous permettent d’acheter une maison individuelle entièrement rénovée pour moins de 40 000 $.

7. N’achetez jamais une maison sur une route principale ou proche d’une sortie d’autoroute

Qui voudrait voir ses enfants jouer dans le jardin d’une maison située sur une route principale avec beaucoup de trafic, ou exposée à un flot de circulation qui sort de l’autoroute 24h/24 ? Personne ne veut subir le bruit de la circulation ou risquer de voir ses enfants se faire renverser en vivant à proximité d’une route très fréquentée.

8. La propriété est-elle en bon état ?

Un grand nombre des propriétés qui sont proposées, ont été construites dans les années 20 et 30. Bien qu’elles soient généralement bien construites, elles ne s’améliorent pas avec le temps comme le bon vin.

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4)ACHETER OÙ ET QUOI ?

Aujourd’hui, vous pouvez acheter une maison de 3 chambres dans un quartier pour classes moyennes de certaines villes américaines, pour une fraction de leur valeur d’il y a quelques années.Ce sont des propriétés entièrement rénovées et déjà occupées par un locataire, avec des rendements qui dépassent souvent 16 % net. Et vous percevez des revenus des le premier jour !

C’est un investissement clef en main et facile à gérer, et il y a en effet sur place une société de gestion expérimentée qui s’occupe de tout.

Points clef :

·        Des maisons à partir de 25 000 $.

·        Rendement net entre 12 et 18 %.

·        Locataire déjà en place.

·        Vous percevez des revenus dès le premier jour.

·        Les prix sont au plus bas depuis 1998.

·        Financement possible pour certaines propriétés.

·        Gros potentiel de plus-value.

·        Maison en dur, de qualité, avec 3 chambres, aux normes fédérales.

·        Récemment rénovée.

·        Investissement clef en main et sans souci.

·        Une équipe expérimentée prend tout en charge pour vous.

Si vous avez déjà eu l’intention d’acheter aux Etats-Unis, vous avez déjà été probablement bombardé de propositions. Il y a toutes sortes de prix, certains même, à partir de 10 000 $. Cependant, ce n’est pas parce qu’elles sont très abordables que ce sont de bonnes affaires.

Voir la brochure complète pour savoir comment comment determiner si une affaire est bonne ou mauvaise en cliquant ici

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3)L’OPPORTUNITÉ

Des rendements élevés

Le grand nombre de saisies et le manque de financement à crédit provoque une demande élevée pour des propriétés locatives. Vous ne serez donc pas surpris d’apprendre que les loyers ont augmenté de 5 % dans tous les USA l’année dernière.

Le loyer moyen pour une maison individuelle de 3 chambres dans une zone de classe moyenne d’une ville typique américaine est de 900 $ par mois. Et avec des prix aussi bas que 25 000 $ dans certains endroits, vous pouvez obtenir un rendement d’environ 17 %, parfois plus. Tout cela net, après avoir déduit les frais de gestion, la taxe foncière et l’assurance. En plus, vous pouvez trouver des propriétés où il y a déjà un locataire en place. Vous pouvez donc percevoir un revenu dès le premier jour.

Forte plus-value

Le prix des maisons augmente fortement aujourd’hui dans certaines régions. Le prix moyen de vente est en augmentation depuis deux ans, soit une augmentation de 13,45 % d’une année sur l’autre.

Dans tous les Etats-Unis, le prix moyen de vente pour une maison individuelle a atteint 214 200 $ en décembre 2014, comparé à 188 800 $ en juin 2013.

Cependant, malgré cette reprise, le prix des maisons au niveau national reste  encore sous

 évalué d’au moins 5 %. Et dans certaines zones, comme Detroit, ils sont à 28 % en dessous du prix du marché. Il y a donc encore une marge de croissance. Mais la pénurie de propriété pousse encore les prix vers le haut dans beaucoup d’endroits.

En juin 2014 les saisies ont diminué de 21 % par rapport au mois précédent, soit leur plus bas niveau depuis décembre 2005.

La seule chose qui ralentit le marché est le manque de financement. Mais avec l’amélioration de l’économie, et les banques qui prêtent à nouveau, la demande va augmenter de façon considérable.

Cela signifie que vous bénéficierez d’une très bonne plus-value et que vous disposerez d’un large marché pour revendre votre propriété quand vous serez prêt.

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2)LE FUTUR

Les experts s’accordent à dire que le marché a touché le fond vers Mars 2012. Depuis, les prix ont grimpé, mais dans beaucoup de régions, ils sont loin d’avoir atteint leur maximum.

Dans les 6 premiers mois de 2015, le marché a gagné 10 %. Cette tendance est la plus rapide depuis 1977.

Plusieurs zones métropolitaines dans le Sud ouest et le Midwest (y compris Detroit et Atlanta) voient cette augmentation s’accélérer.

Les prix augmentent aussi vite maintenant que durant les années de la bulle immobilière, mais leur niveau est encore inférieur à ce qu’il était alors.

En Aout 2014, la confiance des constructeurs a grimpé à son niveau le plus haut depuis Novembre 2005. Cela était dû à l’amélioration des ventes et à un faible inventaire de maisons existantes.

En outre, la pénurie de propriété à la revente dans certaines zones a provoqué l’augmentation de la construction de nouvelles propriétés. En fait, les constructions nouvelles sont en augmentation de 38 % par rapport à l’année dernière.

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1)HISTORIQUE DU MARCHÉ IMMOBILIER US

www.chasseur-immo-detroit.com

Pour comprendre pourquoi le marché U.S. est une si bonne opportunité, il faut d’abord regarder ce qui n’a pas fonctionné.

En 2007, la bulle immobilière américaine a éclaté. Le nombre de maisons saisies par les banques aux propriétaires américains a explosé et a déclenché une crise dans l’industrie de la finance mondiale.

En Octobre 2007, le Secrétaire d’État au Trésor a considéré ce phénomène comme étant le risque le plus significatif pour l’économie. Et le 30 décembre 2008, l’index Case-Shiller sur le prix des logements a enregistré sa plus grande chute de tous les temps.

En outre, la pénurie de propriété à la revente dans certaines zones a provoqué l’augmentation de la construction de nouvelles propriétés. En fait, les constructions nouvelles sont en augmentation de 38 % par rapport à l’année dernière.

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