9) IMPÔTS

Les USA ont une imposition plus faible qu'en France. Néanmoins, les taux sont progressifs et augmentent en fonction des gains.

SI vous n’êtes pas citoyen américain ou que vous l’êtes et que vous vivez à l’étranger il vous faudra déclarer votre revenu locatif  sur un formulaire 1040 NR (Non résident).

L’impôt sur le revenu que vous payez est calculé sur le revenu locatif net après déduction des frais de gestion, taxes, assurance etc…

Si vous avez une seule propriété, le taux appliqué est de 10 % du revenu locatif net.

Voici un exemple…

Disons que vous avez une propriété à Detroit qui vaut 40 000 $ et qui vous rapporte 7 000 $ de revenu locatif net par an. Votre revenu net imposable est votre revenu brut imposable moins les frais de gestion, la taxe foncière, l’assurance, votre déduction personnelle (actu-ellement 3 700 $), la dépréciation et autres dépenses. Dans ce cas de figure il vous faudrait payer 213,70 $ par an en impôt fédéral sur le revenu et 90,82 $ à l’Etat du Michigan, soit un total de 304,52 $. Vous ne payez pas la taxe sur votre loyer réel mais sur votre revenu net imposable. Vous pouvez aussi obtenir un crédit d’impôt dans votre pays d’origine en fonction des impots que vous payez aux Etats-Unis.

Dépréciation

Quand votre comptable fait votre déclaration d’impôts, il prend en compte une marge pour la dépréciation. Cela varie en fonction du temps depuis lequel vous êtes propriétaire. Mais la pratique courante est de prendre 80 % comme valeur de la propriété et 20 % comme valeur du terrain. Si la valeur de votre propriété est de 40 000 $ (80 % de 40 000 $ = 32 000 $). Le service des impôts considère que la dépréciation totale de la propriété intervient au bout de 27,5 ans. Par conséquent, la dépréciation est de 32 000 $ : 27,5 = 1 163 $ par an. Ce montant sera déduit de votre revenu locatif net imposable.

Taxe sur la plus-value

Quand vous vendrez votre propriété, vous serez redevable de la taxe sur la plus-value. Si vous avez été propriétaire pendant un an ou plus vous serez imposé jusqu’à 15 % sur le gain net. Si vous vendez après moins d’un an, le gain est taxé comme un revenu ordinaire.

Numéros ITIN et EIN

Une fois votre propriété achetée, il vous faut demander un numéro d’identification de contribuable. Pour les particuliers c’est l’ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Pour une LLC, c’est un EIN (Employer Identification Number).

Vous devriez faire votre demande aussitôt votre achat réalisé. En tant qu’investisseur étranger, votre société de gestion locative a l'obligation légale de prélever à la source 30 % sur les paiements de vos loyers jusqu’à que vous obteniez un numéro d’identification fiscal. Votre comptable fera la demande pour vous et il faut compter entre 6 et 8 semaines pour obtenir votre numéro.

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