C’est bien connu, le marché du logement américain a été en grande difficulté de 2007 à 2010 et commence à peine à se redresser.
L’histoire nous apprend que les zones les plus
durement touchées par la déflation économique connaissent normalement la
reprise la plus forte. Cela s’est produit après la Grande Dépression et s’est
vérifié aussi après les deux grandes récessions qui ont eu lieu au milieu des
années 70 et à la fin des années 80.
Les trois grands constructeurs automobiles
investissent des milliards de dollars pour rouvrir des anciennes chaînes
d’assemblage et en construire de nouvelles, ils font même revenir des ouvriers
qui avaient quitté Detroit en participant à leur frais de déménagement.
Les prix d’acquisition des logements dans les bons
quartiers et le nombre important de candidats locataires font de Detroit une
des meilleures opportunités d’investissement aux USA.
Les logements sont disponibles actuellement pour
un prix de vente équivalent à 50 % de leur valeur réelle, ce qui offre une
bonne opportunité pour les investisseurs.
Les loyers n’ont pas diminué en proportion de
cette chute des prix, ce qui a créé un environnement idéal pour les
propriétaires en quête de rendements exceptionnels : Des prix bas et des loyers
élevés représentent une opportunité rare pour l’investisseur averti.
Comment
vais-je bénéficier de cet investissement et dans quel délai obtient-on du
rendement ?
Il y a maintenant 5 façons de tirer profit de ces
investissements immobiliers. Il est recommandé de conserver la propriété entre
3 et 6 ans. Une assistance pour la revente sera disponible lorsque
l’investisseur sera prêt.
1) Valeur Inférieure au prix du marché- Le niveau
de prix des propriétés permet un gain en capital immédiat.
2) Dollar faible – Pouvoir d’achat supérieur – Le
dollar U.S. est proche de son niveau le plus bas depuis quelques années ! Cela
crée une marge de profit additionnelle immédiate de 10-15 % selon la solidité
de votre devise nationale !
3) Revenu locatif – Toutes les propriétés
produisent un rendement net de 10 à 20 %. Ces rendements nets sont calculés en
prenant en compte les principales dépenses : taxe foncière, assurance, frais de
gestion, vacance locative, réparations et frais de copropriété, le cas échéant.
4)
Futures augmentations de loyer – Alors que la population dans beaucoup de
régions continue de croître et que les financements restent restrictifs pour
les propriétaires-occupants locaux, la demande de location est en augmentation
sur un marché où il n’y a pas de constructions nouvelles (les coûts de
construction dépassent largement les prix actuels). Tant que les prêts
resteront difficiles à obtenir, les loyers augmenteront.
5) Rendement du capital - Au contraire, lorsque le
financement redeviendra facilement accessible pour les acheteurs de logements,
la valeur des propriétés flambera, ce qui compensera largement toute diminution
des loyers.
Un
non-résident peut-il légalement acquérir de l’immobilier aux USA ?
Oui, notre compagnie est spécialisée dans
l’accompagnement des investisseurs étrangers.
Peut-il y
avoir plusieurs acheteurs pour une même propriété ?
Oui, la meilleure façon de procéder dans ce cas
est de former une LLC (Limited Liability Company) avec plusieurs membres et
d’acheter la propriété au nom de la LLC. Nos avocats peuvent constituer pour
vous cette LLC.
Vais-je
payer des impôts sur les revenus ?
Oui, les investisseurs doivent déclarer leurs
impôts US annuellement. Nous avons des conseillers fiscaux francophones
spécialisés dans les déclarations des non-résidents qui peuvent vous assister,
vous pouvez aussi utiliser vos comptes d’épargne pour les revenus à impôts
différés.
Aurais-je
un titre de propriété en bonne et due forme ?
Toutes les propriétés sont livrées avec un titre
de propriété équivalent à celui qu’on trouve en France, libre de tout gage et
autres charges. Un examen du titre est effectué par l’avocat qui clôture la
transaction et l’assurance du titre est une protection supplémentaire qui
évitera toute réclamation dans le futur. Les coûts pour l’examen et l’assurance
du titre sont généralement compris dans les frais de clôture décrits plus bas.
Dois-je
fonder une LLC ? Pouvez-vous m’aider à la mettre en place ?
Oui, nous encourageons nos clients à mettre en
place une LLC car cela diminue vos responsabilités en matière fiscale et nous
vous aidons à la mettre en place.
Quels sont
les frais annuels ?
Ces frais comprennent les frais de gestion (10 %
du loyer encaissé); la taxe foncière annuelle (environ 3,5 % du prix d’achat);
l’assurance de la propriété (500 à 900 $ par an en fonction de l’âge de la
propriété).
Quelle est
la qualité des logements que vous proposez à la vente ?
Toutes les propriétés sont récemment rénovées afin
d’être prêtes à la location. Elles bénéficient d’une garantie d’un an sur la
plupart des postes importants.
Y-a-t-il
d’autre frais que l’investisseur doit régler à part le coût de la propriété et
les «frais de notaire» ?
Il n’y a pas de frais supplémentaires. Seulement
les frais de signature d’acte authentique qui comprennent les honoraires d’avocat,
la recherche et l’assurance du titre de propriété, le prorata de la taxe
foncière applicable et les frais d’enregistrement de la propriété qui
représentent environ 2 à 5 % du prix d’achat.
Comment
savoir quelles propriétés sont disponibles ?
Sur votre demande, nous vous ferons parvenir une
liste des propriétés disponibles avec les prix.
Où les
propriétés de Detroit sont elles situées ?
Nos propriétés
sont situées dans les quartiers parmi les meilleurs de Detroit. Parmi eux, on trouve :
·
Rosedale Park (une des zones les plus
riches de Detroit).
·
University District (Au cœur de la ville
– tout proche de l’Université de Detroit). Northwest Detroit (à trois km du
siège mondial de Ford).
·
Old English Village, qui borde Grosse
Pointe (une des banlieues les plus riches de Detroit), avec un accès facile au
Lac St Clair.
Comment
trouvez-vous les propriétés ?
Notre équipe recherche les meilleures affaires
disponibles dans les zones de Detroit qui sont en voie de stabilisation, nous
avons des relations avec les banques qui gèrent les listings de biens et nous
avons donc accès aux meilleures propriétés locatives. Nous appliquons des
procédures de sélection très strictes afin d’acquérir les propriétés qui
offrent le meilleur rendement et un risque minimal. Nous évitons les zones à
risque (fort taux de crimes, mauvais emplacement, etc).
Quel type
de client va louer les maisons ?
Les familles de la classe ouvrière avec des
revenus solides et réguliers et des antécédents favorables en tant que
locataires. Les revenu par foyer de nos locataires se situe en général entre 30
et 50 000 $ annuels, et les loyers mensuels entre 650 et 1 000 $ (situés à, ou
en dessous de, 40 % du revenu brut du foyer). 70 % de nos propriétés sont louées à
des locataires traditionnels, et environ 30 % pour la Section 8 (loyers
subventionnés par le gouvernement).
Y-a-t-il
une garantie initiale de location et que se passe-t-il quand le locataire s’en
va ?
Dans la plupart des cas, chaque propriété est
proposée avec une garantie de location d’un an qui comprend la recherche de
locataire. A expiration de la garantie, le gestionnaire de propriété continue
son travail et collecte les loyers pour le compte de l’investisseur.
Avez vous
déjà eu à expulser un de vos locataires ?
Notre équipe de gestion essaye toujours de trouver
un compromis grâce auquel le locataire peut payer la totalité de son loyer.
Bien que les expulsions ne soient pas chose courante avec nos propriétés,
l’Etat du Michigan permet de régler rapidement et immédiatement les conflits
avec les locataires mauvais payeurs.
Comment l’investisseur
est-il tenu au courant de la gestion de sa propriété ?
Nous encourageons toujours les acheteurs à
communiquer avec la société de gestion. Notre manager utilise également un
portail immobilier sur internet, où les propriétaires peuvent vérifier le
statut de leur propriété à tout moment.
A quel
moment vais-je percevoir mes loyers ?
Les loyers sont collectés entre le 1er et
le 5 de chaque mois. Les loyers (moins les frais de gestion) sont distribués du
12 au 15 de chaque mois. Les investisseurs recevront leur 1er loyer
30 jours après la clôture de l’achat de leur propriété.
Y-a-t-il
une garantie ?
Oui. Chaque propriété est proposée avec une
garantie d’un an qui couvre les principaux appareils et systèmes comme :
•
Plomberie • Four/cuisinière
•
Electricité • Lave vaisselle
•
Chauffe-eau • Réfrigérateur
•
Climatisation • Broyeur d’évier
• Chaudière
Pouvez-vous
garantir que les propriétés seront bien entretenues ?
Si
l’on considère le type de locataires que nous attirons, nos propriétés sont
mieux entretenues que les autres. Les principales responsabilités en termes de
maintenance sont dans les mains du gestionnaire et nous travaillons avec les
meilleurs dans le domaine. Bien sûr, nos gestionnaires (comme tout le monde
dans l’immobilier US aujourd’hui) sont sur un marché compétitif. Tout le monde
essayant de trouver des clients propriétaires, ces gestionnaires tentent de
nous satisfaire en permanence afin que nous continuions à leur envoyer de
nouveaux clients et faire en sorte que leurs clients existants continuent à leur faire confiance.
Quelles
sont les perspectives pour les niveaux de loyers dans un futur proche ?
On s’attend à ce que les loyers restent stables
et/ou augmentent en 2015 car les restrictions sur les prêts empêchent les
familles d’acheter (ce qui produit plus de locataires). L’inventaire de
constructions nouvelles restera faible. La croissance de la population et la
migration vers Detroit depuis le reste des Etats-Unis continue d’être forte, ce
qui soutient la demande.
Pendant
combien de temps suggérez-vous à l’investisseur de garder son bien pour obtenir
le gain de capital maximum ?
Nous suggérons de conserver la propriété pendant
un minimum de 3 à 5 ans pour obtenir le potentiel de gain maximum.
Quel est le
processus d’achat ?
Vous sélectionnez la propriété que vous souhaitez
acquérir et remplissez un formulaire de réservation.
1 .Signez et retournez le document avec un acompte
de 10 % du prix de vente sur un compte séquestre, pour réserver formellement la
propriété. La signature de l’acte authentique prendra environ entre 15 et 30
jours.
2. L’inspection (le cas échéant) et l’assurance
seront mises en place avant la signature de l’acte authentique.
3. Les documents pour la signature de l’acte
authentique seront envoyés par e-mail à l’acheteur. Le transfert de propriété
sera effectué à la réception des documents de clôture signés et des fonds
restants à régler.
4. Gestion de propriété- Votre gestionnaire se
mettra en contact avec vous pour une transition en douceur des contrats en
cours.
5. Titre de propriété- Votre titre vous sera
envoyé après que le Comté l’ait enregistré dans ses registres. Cela prend
environ 60 à 90 jours.
En quoi
êtes-vous meilleur que vos concurrents ? Pourquoi devrions-nous vous choisir
comme notre fournisseur de propriétés locatives ?
Tous nos logements sont des biens en pleine
propriété (bâtiment et terrain), ils sont tous rénovés et occupés à 100 % par
des locataires rigoureusement sélectionnés ou par des bénéficiaires de l’aide
au logement Section 8, et génèrent des revenus dès la signature de l‘acte
authentique.
Vous avez d'autres questions ou vous voulez voir nos produits? cliquer ici
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